Developer může mít atraktivní pozemek, kvalitní projekt i vysokou očekávanou prodejní cenu. Přesto nemusí získat financování. Proč? Protože financující instituce neposuzuje pouze potenciál projektu, ale především jeho schopnost bezpečně zvládnout celý proces od akvizice až po prodej.
Jedním z klíčových faktorů je ekonomika projektu. Posuzují se pořizovací náklady, rozpočet výstavby, předpokládané tržby, marže i časový průběh projektu. Důležitý je především cash-flow. Projekt může být dlouhodobě ziskový, ale pokud v určité fázi nemá dostatek prostředků na další výstavbu, vzniká zásadní problém.
Velkou roli hraje také samotný pozemek a jeho právní a územní připravenost. Nejasné vlastnické vztahy, komplikované povolování nebo nejistota ohledně budoucího využití mohou financování výrazně zkomplikovat.
Finanční instituce sledují rovněž zkušenosti developera. U zavedeného týmu je důležitá historie dokončených projektů, schopnost řídit rozpočet a řešit komplikace. U nového developera může být naopak zásadní kvalita partnerů, projektového týmu a struktura vlastního kapitálu.
Podstatný je také prodejní plán. Nestačí říct, že se jednotky prodají. Je potřeba realisticky odhadnout tempo prodeje, cenovou hladinu a případný dopad pomalejšího odbytu na financování.
Z praxe proto vyplývá jeden důležitý princip: financující strana nechce vidět pouze nejlepší scénář. Chce vědět, co se stane, když výstavba zdraží, prodej se zpomalí nebo se projekt prodlouží.
Dobře připravený developer proto neřeší jen otázku „Kolik nám někdo půjčí?“. Měl by především vědět, zda jeho projekt obstojí i tehdy, když se realita nebude vyvíjet podle původního plánu.