Financování se zástavou nemovitosti funguje na jednoduchém principu: dlužník získá kapitál a jako zajištění své povinnosti poskytne věřiteli nemovitost. Pokud svůj závazek řádně nesplní, může se věřitel za zákonem stanovených podmínek uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy.
V praxi může jít například o financování podnikatelského záměru, nákupu nemovitosti, rekonstrukce nebo překlenutí období, než dlužník získá dlouhodobější financování. Výše poskytnutého kapitálu se přitom obvykle posuzuje nejen podle hodnoty nemovitosti, ale také podle její likvidity, právního stavu a existujících závazků.
Pro investora je zásadní rozdíl mezi samotným příslibem zástavy a skutečně zřízeným zástavním právem. U nemovitosti vzniká zástavní právo vkladem do katastru nemovitostí. Důležité je také jeho pořadí, protože na jedné nemovitosti může existovat více zástav.
Příklad: nemovitost má hodnotu 10 milionů Kč a investor poskytne 5 milionů Kč. Na první pohled jde o 50% LTV. Jenže pokud už na nemovitosti váže předchozí zástavní právo například ve výši 3 milionů Kč, je skutečná pozice nového věřitele výrazně odlišná. Proto nestačí znát pouze cenu nemovitosti.
Kvalitní financování se zástavou stojí na kombinaci reálné hodnoty zástavy, nízkého LTV, správného pořadí zajištění a především realistického plánu splácení.
Zástava je ochrana investora. Ne náhrada za důkladné prověření investice.