Cena, za kterou nemovitost kupujete, nemusí být stejná jako hodnota, ze které bude vycházet financování. Pro investora je tento rozdíl zásadní.
Banka při posuzování zástavy neřeší pouze kupní cenu. Hodnotu nemovitosti stanovuje prostřednictvím ocenění, které zohledňuje například lokalitu, technický stav, velikost, dispozici, způsob využití a především srovnatelné nemovitosti a situaci na místním trhu. U zajištění je důležitá také dlouhodobá prodejnost nemovitosti, nikoliv pouze aktuální cena v nabídce.
Příklad: investor kupuje nemovitost za 10 milionů Kč, ale bankovní ocenění vyjde na 9 milionů Kč. Pokud banka pracuje s hodnotou zástavy 9 milionů, financování se bude odvíjet od této částky, nikoliv automaticky od kupní ceny. Při LTV 80 % by tak teoreticky vycházelo maximálně 7,2 milionu Kč.
Opačná situace může být pro investora zajímavá. Pokud nemovitost koupí za 10 milionů Kč a její akceptovaná hodnota bude vyšší, může mít při vhodné úvěrové struktuře k dispozici větší prostor pro financování. Neznamená to však, že banka automaticky půjčí určité procento z jakéhokoliv odhadu – posuzuje také bonitu, účel úvěru a další rizika.
Proto je při investici chyba počítat pouze s kupní cenou. Zkušený investor pracuje už před nákupem s předpokládanou hodnotou zástavy, možnou výší financování a potřebou vlastního kapitálu.
Nemovitost má pro investora hodnotu nejen podle toho, za kolik ji koupí, ale také podle toho, jakou hodnotu dokáže banka uznat pro financování.