Financování developerského projektu se nemá řešit ve chvíli, kdy už developer potřebuje peníze. V té chvíli totiž často řeší financování pod tlakem – a tlak zhoršuje vyjednávací pozici.
Ideální okamžik přichází podstatně dříve. Už ve fázi, kdy začíná být zřejmé, co se bude stavět, na jakém pozemku, v jakém rozsahu a s jakou předpokládanou ekonomikou projektu.
Praxe ukazuje, že mnoho problémů nevzniká proto, že by projekt nebyl financovatelný. Problémem bývá špatné načasování jednotlivých kroků. Developer koupí pozemek, zaplatí přípravu projektu, projektovou dokumentaci a další náklady – a teprve potom začne intenzivně hledat zdroj financování výstavby.
Jenže mezitím se změnil cash-flow projektu. Některé náklady už jsou nevratné a časový tlak roste.
Přitom financující partner potřebuje rozumět celému příběhu projektu: kolik kapitálu developer vloží, kdy budou peníze potřeba, jak bude probíhat čerpání, jaké budou předpokládané tržby a z čeho bude financování splaceno.
Čím dříve se tyto parametry začnou řešit, tím větší prostor zůstává pro úpravu struktury projektu. Někdy stačí změnit harmonogram, podíl vlastních zdrojů nebo způsob financování jednotlivých etap.
U developerského projektu proto není financování posledním krokem před zahájením výstavby. Je jednou z podmínek, podle kterých by měl developer posuzovat projekt už od jeho začátku.
Dobře připravený projekt nehledá peníze na poslední chvíli. Ví předem, kdy je bude potřebovat a proč.