Developerský projekt nezačíná výstavbou. Začíná nákupem pozemku. A právě tady často vzniká první problém: developer vyřeší financování akvizice, ale už nemá dostatečně promyšlené, jak na něj naváže financování přípravy, výstavby a následného prodeje.
Každá fáze projektu má jiné potřeby. Při nákupu pozemku je klíčová struktura akvizičního financování a výše vlastního kapitálu. V přípravné fázi přicházejí náklady na projektovou dokumentaci, povolení, inženýring a další přípravu. Následuje výstavba, kde se kapitál čerpá postupně podle skutečného průběhu projektu.
Současně se může rozběhnout předprodej jednotek. Ten není jen obchodním nástrojem. Pro financování projektu může představovat důležitý prvek, protože ukazuje reálnou poptávku a vytváří budoucí zdroj pro splacení části financování.
Z praxe je proto důležité neposuzovat každou fázi izolovaně. Pokud například developer použije příliš velkou část vlastního kapitálu na nákup pozemku, může mu následně chybět likvidita právě v okamžiku, kdy potřebuje financovat projektovou přípravu nebo rozběhnout výstavbu.
Smyslem správně nastavené struktury je, aby kapitál plynule procházel celým projektem: od akvizice pozemku přes přípravu a výstavbu až po prodej jednotek a konečné splacení financování. Právě takový pohled na projekt při financování dává v praxi smysl i při hledání vhodného řešení s partnerem, jako je Acema.
Developer by proto neměl řešit otázku „Jak zaplatím pozemek?“, ale mnohem širší otázku: „Jak profinancuji celý projekt až do okamžiku, kdy mi prodeje vrátí vložený kapitál?“