Developerský projekt může být na papíře velmi ziskový – a přesto se dostat do vážných problémů. Důvodem často není ekonomika projektu, ale špatně řízené cash-flow.
Zisk ukazuje, kolik má projekt vydělat. Cash-flow ale ukazuje, zda má developer v konkrétním okamžiku dostatek peněz na pozemek, výstavbu, dodavatele, úroky a další závazky. A právě časování peněz může rozhodnout o tom, zda se projekt bez problémů dokončí.
Typickým problémem je situace, kdy významná část nákladů vzniká v době, kdy ještě nejsou realizovány dostatečné příjmy z prodeje. Projekt může mít očekávaný zisk v desítkách milionů korun, ale pokud developerovi v průběhu výstavby chybí několik milionů na provozní financování, dostává se pod tlak.
Řešením není pouze hledat další peníze ve chvíli, kdy začnou docházet. Cash-flow je potřeba modelovat ještě před zahájením projektu. Developer by měl vědět, kdy bude potřebovat nejvíce vlastního kapitálu, kdy nastane největší čerpání financování a kdy se začnou vracet peníze z prodejů.
Rozhodující je také vytvořit dostatečnou rezervu pro zpoždění výstavby, růst nákladů nebo pomalejší prodej. Právě zde se ukazuje význam kvalitně nastaveného financování a realistického finančního modelu.
V developerské praxi proto neplatí jednoduché pravidlo: „Projekt vydělá, takže je v pořádku.“
Důležitější otázka zní: Bude mít projekt dostatek peněz ve správný okamžik?
Protože zisk rozhoduje o výnosnosti projektu. Cash-flow rozhoduje o jeho schopnosti přežít cestu k tomuto zisku.