Nemovitost nemusí být pouze majetkem, který držíte a čekáte, až poroste její cena. Pokud její současná hodnota výrazně převyšuje zůstatek úvěru, vzniká tzv. volná hodnota nemovitosti. Ta může být základem pro další investici.
Příklad: nemovitost má dnes hodnotu 8 milionů Kč a hypotéka na ní činí 3 miliony. Rozdíl 5 milionů Kč představuje významný vlastní kapitál. Neznamená to ale, že banka automaticky poskytne dalších 5 milionů. Rozhodující je nejen hodnota zástavy, ale také příjem, zadlužení a účel financování.
Pro investora může být zajímavé využít část této hodnoty například k financování další nemovitosti, rekonstrukce, developerského projektu nebo podnikatelského záměru. Princip je jednoduchý: místo prodeje stávajícího majetku získáte kapitál, zatímco původní nemovitost zůstává ve vlastnictví.
Právě tady je ale potřeba počítat s finanční pákou. Pokud si proti rostoucí hodnotě majetku vezmete další úvěr, zvyšujete nejen potenciál výnosu, ale také měsíční závazky a citlivost celého portfolia na pokles příjmů nebo hodnoty nemovitostí.
Od dubna 2026 navíc ČNB u investičních obytných nemovitostí doporučuje LTV do 70 % a DTI do 7.
Volná hodnota nemovitosti proto není peníze zdarma. Je to kapitál, který může pracovat. Rozhodující je, zda jeho další využití vytvoří vyšší hodnotu, než kolik stojí jeho financování.